L’affitto con riscatto, o con patto di futura vendita, può essere un’alternativa all’acquisto dell’abitazione e inizia ad affermarsi in ambito immobiliare.
Nell’attuale fase d’incertezza economica, di contrazione della domanda d’immobili e di selettività del sistema bancario nell’erogazione dei crediti, questa forma di contratto si sta rivelando appetibile per diverse tipologie di acquirenti.
Si tratta di un contratto stipulato tra un proprietario immobiliare e un privato (anche un costruttore), mediante il quale il privato loca il bene e acquista il diritto (o l’opzione) di comprare l’immobile dopo un certo numero di anni (di solito tra i 2 e i 5), nel corso dei quali occupa l’immobile e paga un canone di affitto. Una parte o tutto quanto versato come affitto andrà a coprire il prezzo di acquisto. Il vantaggio di questa formula sta nel fatto che si può dilazionare nel tempo e rateizzare il pagamento del bene e intanto iniziare a goderne.
Il canone di locazione non è più a fondo perduto, e in modo graduale si può diventare proprietari della casa scelta.
Il contratto di locazione è stipulato con una durata massima di 6 anni e con un canone concordato. Al momento del rogito notarile di compravendita sarà riconosciuto il 100% dei canoni di locazione versati.
È una formula non espressamente prevista dal Codice Civile, ma comunque legittima e implicitamente contemplata (in particolare si veda l’art. 1526 c.c., comma 3). Nella sostanza, produce gli effetti propri di un contratto di vendita con patto di riservato dominio, di cui riproduce la causa.

A chi può essere proposta questa soluzione. La locazione con patto di futura vendita può essere interessante per diverse tipologie di potenziali acquirenti:

• i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato, che non riescono ad accedere a un mutuo, ma che desiderano investire in una casa; 
  
• chi dispone di un reddito adeguato a sostenere le rate di un mutuo, ma non ha nell’immediato l’acconto necessario all’acquisto;
• chi prima di acquistare una nuova casa ne deve vendere un’altra. Con questa formula, infatti, può entrare subito nella nuova casa, senza stipulare l’atto definitivo di compravendita (rogito), e nel frattempo può dedicarsi alla vendita della propria abitazione senza l’incubo della scadenza. Quando avrà rogitato il proprio immobile, potrà completare l’acquisto del nuovo accendendo un mutuo d’importo inferiore, o magari senza bisogno del mutuo stesso;
• chi dispone di un reddito elevato e quindi, alla scadenza del periodo di locazione, potrebbe non aver bisogno di accendere un mutuo o comunque richiedere un mutuo più contenuto e calibrato rispetto alle proprie effettive necessità;
• chi preferisce non intestarsi immediatamente la proprietà dell’immobile o preferisce decidere, all’atto della stipula notarile, a chi intestarla;
• chi ha un’immediata necessità abitativa a causa di una separazione in corso, ma non può acquistare subito una nuova casa.

L’affitto con riscatto, o con patto di futura vendita, presenta dei vantaggi sia per il locatore che per il proprietario.

I vantaggi per l’acquirente:

• entra in possesso della casa grazie a un contratto meno impegnativo e preoccupante rispetto a un mutuo;
• copre parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme che versa a titolo di affitto;
• ferma il prezzo fino allo scadere del termine per l’esercizio del diritto di opzione o del contratto preliminare;
• risparmia gli oneri finanziari del mutuo, che sarà acceso solo quando eserciterà l’opzione di acquisto;
• al momento dell’acquisto, se richiederà un mutuo, questo sarà d’importo inferiore, e lui potrà rientrare nei parametri di merito creditizio.

I vantaggi per il venditore:

• se si tratta di un costruttore edile che fatica a vendere i beni realizzati, attraverso questa formula può ampliare la platea di soggetti interessati all’acquisto dei suoi immobili e non lasciarli infruttuosamente vuoti;
  
• migliora le proprie performance di vendita, poiché il locatario avrà tutto l’interesse ad acquistare, visto che le somme già versate non vanno perdute;
• vende a prezzi di listino. In un momento di mercato in cui si registra un divario sempre più ampio tra prezzo richiesto e prezzo proposto, con questa soluzione è possibile mantenere i prezzi di listino senza riduzioni per sconti.

Quando il locatore diventa proprietario del bene? Quando il proprietario cede effettivamente il proprio bene? La risposta non è univoca: dipende dalla fattispecie negoziale concretamente posta in essere tra le parti.
Si possono prevedere diverse soluzioni negoziali:

1. “contratto di locazione con patto di futura vendita”. Si tratta di un contratto di locazione in base al quale, dopo un certo tempo dall’inizio della locazione, il conduttore (locatario) ha la possibilità di pagare una determinata somma di denaro per acquistare il bene (Cass.Civ. Sez. III, 3587/92). Il contratto preliminare collegato è trascrivibile. In tale caso si redigono due contratti giuridicamente distinti ma collegati: da un lato un contratto di locazione, dall’altro un contratto preliminare collegato al primo. Il contratto preliminare, a sua volta, può essere unilaterale (il venditore si obbliga a vendere mentre il compratore è libero), oppure bilaterale (il venditore è obbligato a vendere e il compratore è obbligato a comprare. Il prezzo della vendita viene fissato e determinato e i canoni corrisposti sono ad esso imputati. Affinché si produca l’effetto traslativo è necessaria una nuova manifestazione di volontà, da esprimersi in sede di contratto definitivo e non alla stipula del contratto di locazione;
2. “contratto di vendita con patto di riservato dominio”. È un contratto di locazione con l’intesa che, trascorso il termine stabilito, qualora tutti i canoni di locazione siano stati regolarmente pagati, la proprietà del bene sarà trasferita al locatore. Il contratto di vendita con patto di riservato dominio è trascrivibile. L’effetto traslativo è automatico al regolare pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito;
3. “contratto di locazione con opzione di acquisto”. È un contratto di locazione contenente un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale si attribuisce al conduttore il diritto di procedere all’acquisto del bene a un prezzo prestabilito, e si prevede che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) come acconto sul prezzo. L’effetto traslativo si realizza al momento dell’ accettazione della proposta contenuta nell’opzione di acquisto.

Si segnala che i maggiori rischi per l’acquirente si hanno nel caso di contratto di locazione con opzione di acquisto, in quanto non trascrivibile e quindi difficilmente sostenibile in caso di controversia. Si possono infatti prevedere diverse situazioni:

a) mancato esercizio dell’opzione di acquisto. Se l’inquilino al termine del periodo stabilito non può acquistare l’immobile, perde i canoni versati. È una circostanza da non sottovalutare, poiché in questa forma di locazione spesso il canone è maggiorato di parecchio, talora fino al 50% in più, rispetto ai prezzi di mercato;

b) fallimento dell’impresa venditrice, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio dell’opzione. Se la parte alienante è un’impresa venditrice e questa fallisce, le somme che il cliente ha corrisposto (per canoni) non sono assistite da alcuna garanzia di restituzione. Di conseguenza, è molto probabile che chi le ha sborsate non otterrà il minimo rimborso. Se l’impresa fallisce, il diritto di opzione è esercitabile solo a condizione di pagare tutto il prezzo originariamente previsto, e quindi pagando nuovamente le rate corrisposte all’impresa poi fallita;

c) cessione dell’immobile da parte dell’impresa venditrice ad un altro soggetto, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio del diritto di opzione. Il terzo acquirente potrebbe non riconoscere al conduttore il diritto di opzione. Il contratto di locazione con opzione di acquisto non è trascrivibile, quindi il diritto ad acquistare il bene non è opponibile ai terzi acquirenti, non avendo questi avuto conoscenza di tale contratto.

d) iscrizione di un’ipoteca giudiziale da parte di un creditore dell’impresa, oppure trascrizione di un pignoramento o di un sequestro, oppure ancora instaurazione di una controversia giudiziaria che coinvolga l’impresa venditrice e che abbia a oggetto la casa data in locazione.

Dal lato del proprietario, invece, vi sono alcuni aspetti da gestire con attenzione, ad esempio il corretto pagamento dei canoni di locazione da parte del locatore e il mantenimento in buono stato dell’immobile. Per tutelarsi rispetto a questi rischi, si possono prevedere dei depositi cauzionali e delle polizze che garantiscano rispetto a eventuali mensilità non pagate.

Un’ultima questione, assolutamente non secondaria, riguarda il trattamento fiscale. Chi fosse interessato a sperimentare l’affitto con riscatto dovrebbe prestare molta attenzione alla scelta del contratto, poiché la locazione con patto di futura vendita, o con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti, comporta che la vendita dell’immobile si consideri conclusa alla data di stipula del contratto di locazione.
Se la clausola di trasferimento della proprietà inserita nel contratto di locazione vincola solo una delle parti, invece, il trasferimento della proprietà si produce solo alla data dell’atto di vendita.